【別荘 セカンドハウス購入 その3】那須の別荘地 購入のポイントと注意点

那須のセカンドハウス購入シリーズ、3回目の今回は那須での(那須に限らずですが)別荘地購入のポイントや注意点をお伝えしていきます。私自身の体験も踏まえてこういう風に探していくと良いのではという感じでご紹介していきます。私自身も20代の頃は住宅不動産の業界にいたのですが、すでに業界を離れて長い年月が経っていますので、ほぼ素人目線でお話ししていきたいと思います。かなりざっくりとしたポイントですし、一方でそんなこと言われるまでもないよという内容もありますので、その場合は読み飛ばしていただければと。今回は中古物件(建物付き)の前提でお話しします。

<どんな暮らしをしたいのか>

どの別荘地を選択するのかはどんな暮らしをするのかによっても変わります。移住も視野に入れてある程度の利便性も確保したいのか、それとも自然を目いっぱいに楽しみたいのか、頻繁に訪れるのかトップシーズンだけなのか、別荘地での利用イメージをもつことをおすすめします。もちろん物件を見学する中でそれらのイメージが変わっていくことも普通にあると思いますが。

那須への移住を前提としている人たちの間では一般的には那須の中では標高の低い場所が人気があります。ただしこれも人それぞれで標高の低いエリアは冬の積雪は少ないですが夏はエアコン必須になります。なのであくまでも別荘として考えるならある程度標高のある場所のほうがそれらしいと言えます。私たちはその中間というか那須の中では標高は高くもなく低くもなくという感じの場所です。

一方で過ごし方ですが、テレワーク等にも利用するのか、それこそテレビも置かず自然のままの暮らしを満喫するのか、自然のままという意味では別荘地外も検討できるのかもですが個人的には土地勘あったりや地元に知人がいたりしない限りはあまりおすすめしません。

<物件巡り・事前準備>

いったん暮らしのイメージを持ったらまずは物件巡りをしてみてください。当たり前ですが予算と、どういうイメージの別荘が良いか、どういう利用の仕方でどのくらい利用する予定かぐらいは事前に伝えてリストから具体的に見たい物件を選び、他にもおすすめがあればと1回の訪問につき数軒は案内してもらえるようにしておきましょう。東京と那須の交通費もばかになりませんし、できるだけ多くの物件を見ることをおすすめします。

物件は同じ別荘地だけでなくできるだけ別の別荘地も見るようにしてください。複数の別荘地を見ることで別荘地毎の特長がわかるとともに、自分自身がどういう環境の別荘地が良いと思っているのかのイメージも湧いてきます。物件を選ぶ以上にどの別荘地を選ぶかも重要と思ったほうが良いです。

<物件巡り・現地にて>

現地ではまず外観はしっかり見ましょう。別荘は傷みやすいのできちんとしたオーナーさんならマメに補修や再塗装等はしているはずです。一番傷みやすいのは屋根のないウッドデッキで、崩壊していたり歩けない状態になっている物件は長らく来ていなかったりあまり利用されていなかったりと他の整備も行き届いていない可能性が高いので避けた方が良いです。普通は大丈夫だと思いますが基礎にクラックが入っていたりしていないかは最低限チェックを。外壁は吹き付けの塗装であれば表面的なヒビはある程度仕方ない面もあります。

中に入った際は湿度やカビには注意してください。那須は雨がかなり多い地域なので当然ながら湿気も高めです。別荘というと小川が流れていたりするのに憧れるかもですが、お店でない限りは小川の近くも避けた方がいいと個人的には思います(お店だと風情がありますが)。押入れの中や水回り周辺もカビやシミはチェック、でも東京と同じ環境では当然ないので多少は仕方ないかもしれません(私が購入した物件はそれらが全然なかったのでオーナーさんがかなり気を遣っていたのではないかと思います)。

設備類は耐用年数のチェックを。特に給湯器は十数年おきには取り換えになりますし、費用としても20万前後はかかります。床の凹みや過度の軋み、様々な箇所にゆがみが多いか(多少は仕方ないです)もチェックです。

水回りですが料理はどのくらいする予定でしょうか。別荘の物件はミニキッチン程度のところも多いですが、キッチンを入れ替えようと思っても元々スペースがないところからだと大工事になってしまうので最初からキッチンにスペースが割かれた物件を選んでください。キッチン、トイレ、洗面、お風呂を一般の住宅並みのグレードで入れ替えるとそれだけでざっと300~400万はかかります。特にお風呂は取り換える確率が高いかもしれません。

<別荘地の管理について>

別荘地の管理費用はそれぞれかなり差があります。しっかりしている所は管理費も高いのですが、警備会社を兼ねていて別荘地内を定期的にパトロールしてくれたり、除雪をしたり、各種整備をくれたりします。一方で管理が杜撰な所では初期費用として高額な支払いを求められるところもあり要注意です(おそらくそうでもしないと整備費用が捻出できないんだと思います)。ゴミの収集もちゃんとステーションがあるところは良いですが、そうでない所は確認が必要です。またあくまでも管理は管理会社中心のところと、管理において自治が強くオーナーも深くかかわるところとがあります。これが一概にどちらが良いとは言えないので好みの問題でしょうか。別荘地によりかなり管理レベルや管理方法が違います。

私たちはそれほど濃い人間関係を求めていないので地域のコミュニティーが強い別荘地は避けました。そういうのは正直苦手なので。少し話はそれますがブログやSNSも同様で一定の距離を保って基本はネット内のお付き合いの範囲からあまり出ようとは思っていません。

<インフラ>

汚水や雑排水の処理方法は必ず確認を。思わぬ出費や手間がかかることがあります。整備された別荘地であれば集中型の汚水処理施設を備えていたりしますがそれは稀な例で、通常は雨水のみ浸透でそれ以外は戸別の合併浄化槽が使われているというのが多いパターンです。しかしながら古いところだと簡易浄化槽のところも。簡易タイプだと処理能力が低いという難点があり合併浄化槽に変えたほうが良いのですが当然ながら費用がかかります。

電気は「北の国から」とは違いますから当然別荘地なら来ているものと思いますが、整備されていない別荘地では確認を。ガスは通常はプロパンですが、プロパンは業者によりかなり単価が違いますので高いと思ったら切り替えを。

あとテレワークをする人にあったほうが良いのが光回線ですが、これはどの別荘地でも引けるわけではありません。そういう前提の人は光回線がひける別荘地を選んでください。例えばフレッツ光のサイトでも郵便番号を打ち込めばおおよその可否がわかったりします。ポケットwi-fiやターミナル的なものでつなげばいいやと思ってもそもそも電波が弱い可能性もあります。週末別荘+たまにテレワークぐらいならwi-fiのテザリングでいいのですが、私たち夫婦の場合はそれぞれ1日中会議だらけの日もあるのでテザリングだと厳しいです・・・。まあ定住ではないのに光通信の費用が継続してかかるのは痛いですけど。

ある程度標高のある別荘地を選ぶ場合は冬場の積雪にも注意です。20~40センチぐらいは積もる場所もあります。しっかり管理されている別荘地だと区域内の除雪もやってもらえますが、そうでない所だと4輪駆動のクルマでもないと移動が厳しくなります。

<ハザードマップ>

那須に限らないことですが購入前にはその地域のハザードマップは最低限確認してください。別荘地内でも安全な所と危険な所に分かれていたりします。土砂崩れと河川の氾濫の危険性のある個所はそれなりにあります、意外と別荘地エリアの標高の高いところよりはその下流の方が注意が必要な地域が多いですけど。

もうひとつ那須岳は活火山なのでいずれは噴火します。最近だと1963年に小規模な噴火が起きたのが最後です。水蒸気爆発が数百年に一度、でも降灰はあるものの噴石が到達する可能性は低いです。那須岳においては数千年に一度と言われるマグマ噴火の場合は諦めるしかありません。このリスクは周期は違いますが山中湖であれば富士山、軽井沢エリアであれば浅間山も同じことです。地震は日本ならどこにいても怖いですよね・・・個人的には地震は東京に居る時に南海トラフ地震が生きているうちに来るかどうかのほうが心配ですが(20~30年以内に南海トラフ、首都直下型のいずれかが来る可能性が高いと言われていますし)。。。

<その他>

交通ですが、那須町は町内バスの他にデマンド式乗合タクシーというのが走っており主な別荘地であれば停留所がありますので安価に乗合タクシーを利用できます(但しルートは決まっており基本は役所や病院、イオンタウン、駅に行くためのものです)。タクシーでの移動だと簡単に5000円を超えてしまうほど那須はエリアが広いのでクルマがないと生活は厳しいです。大型別荘地では送迎バスを走らせている所もあるようです。

費用系の話はまた別の機会にまとめて取り上げたいと思っています。ひとつだけ言っておくならば自己資金で購入するのなら良いのですが、ローンで借り入れをする場合はセカンドハウスローンはかなり審査が厳しいです。厳しいといっても支払い能力というよりは元々のその銀行との付き合いなど全く違うポイントだったりします。

つらつらと書いてしまいましたが少しでも参考になればと思います。